宽松信贷环境下房企场外配资拿地成潜规则,机遇还是风险?

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摘要:在宽松的信贷环境中,房企通过场外配资的方式频频拿地已成为行业的“潜规则”。可以说,只要杠杆足够强,房企就能撬动地王。

<配资之家>宽松信贷环境下房企场外配资拿地成潜规则,机遇还是风险?

在宽松的信贷环境中,房企通过场外配资的方式频频拿地已成为行业的“潜规则”。可以说,只要杠杆足够强,房企就能撬动地王。

一边是地王频出、市场火热、房企赚得盆满钵满;另一边是上市房企的高负债率与政府随时可能收紧信贷的风声。摆在房企面前的是前所未有的机遇还是前所未有的风险?

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上市房企负债率近70%

如果说上半年最受关注的就是投资者和部分购房者通过杠杆炒热深圳、上海等地楼市,那么最近,房企通过银行贷款、债券等方式加杠杆拿地受到了更多关注。

根据万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。值得注意的是,虽然营业收入有所增加,但房企资金杠杆也大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。

同时,Wind数据也显示,截至8月23日,在1349家上市公司中,有132家公司的资产负债率超过70%。在132家资产负债率高于70%的上市公司中,按照行业来分的话,有23家上市公司属于房地产行业,在行业占比中高居榜首。而12家房企的资产负债率已超过80%。

实际上,据业内人士表示,自去年以来大量资金融入房地产行业,房企通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地,助推了土地市场热情。尤其是在市场火热的一二线核心城市,房企不断制造“地王”更离不开场外配资。有业内人士指出,一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。

在目前的土地市场上,虽然提升土地出让金首付比例至50%(南京等部分城市为60%)的规定抬高了房企的拿地门槛。但实际上,通过金融机构的场外配资,房企只需支付土地总价25%的首付,乃至更低的成本拿到土地。可以说,只要杠杆足够强,房企就能撬动地王。

而根据媒体报道,部分地产商开发投入的自有资金已经越来越少,甚至只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。”

高杠杆背后的高风险

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其实,有关于房企负债率的问题,在最近愈演愈烈的地王潮中,也日益凸显。作为最近土地市场的两匹黑马,信达地产和融信中国的负债水平引起了业内广泛关注。

根据信达地产公布的半年报显示,今年上半年,信达地产上市公司股东应占净利1.3亿元,同比下滑44.66%,而扣除非经常性损益,信达地产净利亏损逾7000万元,同比下滑131%。而融信中国的净资产负债率高达90%。而在2015年,这一比值曾高达247%。

不仅是上述两家企业,品牌房企在今年也进入疯狂抢地模式。中原地产数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元,较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额达到345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

然而高杠杆背后,对应的就是高风险。如果市场出现轻微调整,这类型企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。

“市场一旦有风险,通过场外配资“加杠杆”方式拿地的房企,最糟糕的方式就是放弃该地王的权益,地王权益根据配资的约定归属金融机构,把地王的风险转嫁给配资的金融机构。”

同策咨询研究部总监张宏伟介绍,房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造“地王”。从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造的批量“地王”风险会增加,并且不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,下半年信贷收紧是大概率事件。而政策收紧对于地王来说是利空消息,但是否真正产生利空的影响,还是要看地产周期。目前土地市场的项目没有进入预售阶段,按照市场走势,到了2018年会呈现一个市场重回复苏态势的可能,那个时候地王或开始有机会解套。

从目前来看,政府监管也确实在收紧。7月证监会已经明令禁止房企利用再融资买地。武汉、西安多地也在加大房企违规销售的检查力度。

“房企就是在赌,赌政策支持、赌地王频出的高市场预期、赌多高的价格都有购房者买单。目前来看,他们胜算很大。”一位房地产从业人士说。

采写:方王洋

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